TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ

Sổ đỏ – tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp cho người sử dụng đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của đối tượng này. Vấn đề tranh chấp đất đai không có sổ đỏ là một dạng tranh chấp đất đai phổ biến. Vậy khi tranh chấp này xảy ra, người sử dụng đất cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Công ty Luật TNHH GreenLaw xin được giải đáp trong bài viết hôm nay.

Khái niệm

– Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tức là bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về đất như:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1933 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đâi của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

Cách thức giải quyết tranh chấp

Căn cứ khoản 2 điều 203 Luật Đất đai 2013, có 2 hình thức giải quyết tranh chấp dấtđai khi không có sổ đỏ gồm:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền

– Khởi kiện tại Tòa Án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân

– Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định về tố tụng hành chính.

– Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ TN&MT hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định về tố tụng hành chính.

Tự hòa giải tranh chấp đất đai

Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để giải quyết.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Theo Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP), thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được quy định như sau:

– Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải

– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

– Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản

– Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

– Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai 2013.

– Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện/tỉnh

+ Hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai:

Các bên có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai chuẩn bị hồ sơ như sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Trình tự thực hiện

Điều 89 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ( sửa đổi bởi Nghị định 18/2020/NĐ-CP) trình tự thực hiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện

– Tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu về tranh chấp đất đai

– Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:

+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)

+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh/huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai

– Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

Trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại lên UBND cấp trên trực tiếp, Bộ trưởng Bộ TN&MT hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định về tố tụng hành chính.

Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Tòa Án

Hồ sơ bao gồm

– Đơn khởi kiện

– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc của mảnh đất như: Hiện trạng thửa đất, mốc giới, giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy xác nhận của những người cao tuổi sinh sống trong làng,…

– Biên bản hòa giải, chứng mình đã thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã

– Bản sao chứng thực căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

+ Tòa án có Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ điểm c, khoản 1, điều 39 BLTTDS năm 2015, đối với tranh chấp là bất động sản chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Vì vậy, tranh chấp đất đai không có sổ đỏ do Tòa án nơi có bất động sản đó giải quyết.

Thủ tục giải quyết

Bước 1. Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu chứng cứ có liên quan dến Tòa án nơi có đất tranh chấp. Hình thức: Nộp trực tiếp tại Tòa hoặc nộp qua đường Bưu điện

Bước 2. Nộp tiền tạm ứng án phí. Trường hợp hồ sơ hợp lệ, chính xác, Tòa án sẽ thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án

Tòa án tiến hành lấy lời khai giữa các bên đương sự, xác minh thu thập chứng cứ, định giá/thẩm định giá tài sản, hòa giải.

Bước 4. Xét xử sơ thẩm. Trường hợp hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án/ quyết định sơ thẩm.

Bước 5. Kháng cáo. Trong vòng 15 ngày kể từ ngày ra bản án/quyết định sơ thẩm, nếu không đồng ý, các bên có quyền kháng cáo.

Bước 6. Xét xử phúc thẩm. Tòa án cấp trên trực tiếp của TAND cấp sơ thẩm sec mở phiên tòa xét xử phúc thẩm, ra bản án, quyết định có hiệu lực thi hành đối với các bên.

Trường hợp không đồng ý với bản án phúc thẩm và có căn cứ cho rằng quyết định/bản án phúc thẩm không phù hợp, có các tình tiết vi phạm nghiêm trong thủ tục tố tụng hoặc có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật hoặc xuất hiện tình tiết mới làm thay đổi bản chất vụ án, các bên có quyền làm đơn đề nghị xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.